特朗普提出的機構性單戶購房禁令可能會影響房地產市場的 5 種方式
想要在收件箱中收到蘭斯·蘭伯特 (Lance Lambert) 的 ResiClub 的更多房地產市場故事嗎？週三，唐納德·特朗普總統宣布：“我將立即採取措施，禁止大型機構投資者購買更多單戶住宅，我將呼籲國會將其編入法典。”不久之後，俄亥俄州共和黨參議員伯尼·莫雷諾在推特上表示，他將“在參議院提出立法，將這項（禁令）編入法律。”這一總體想法也得到了另一方的一些支持。早在 2025 年 2 月，參議員傑夫·默克利（俄勒岡州民主黨）就提出了《人類優先住房所有權法案》，並由安格斯·金（緬因州民主黨）、克里斯·範霍倫（馬里蘭州民主黨）、魯本·加列戈（亞利桑那州民主黨）、伯尼·桑德斯（佛蒙特州民主黨）和馬克·凱利（亞利桑那州民主黨）共同發起。特朗普週三的聲明引發了許多尚未解決的問題。有待回答。這只是中期政治活動，還是一項可以實際實施的政策建議？這樣的禁令會在法庭上受到質疑嗎？根據特朗普提議的禁令，什麼才是“大型機構投資者”？它會只針對分散地點的收購，還是也針對建租開發？該禁令是否會要求機構投資者出售其當前的單戶租賃投資組合？根據我們今天所了解的情況，我概述了住房利益相關者應牢記的 5 件事。 1。機構性單戶購房禁令的影響因地區而異。在全國范圍內，“大投資者”（擁有至少 100 套單戶住宅的投資者）僅擁有單戶住房總量的 1% 左右。也就是說，在少數地區住房市場中，機構和大型單戶房東的影響力要大得多。 2008 年房地產崩盤後，隨著資產類別開始製度化，菲尼克斯和亞特蘭大等市場成為機構單戶租賃投資的主要中心。 Invitation Homes、Progress Residential 和 AMH 等公司通過收購陷入困境的房屋，在這些大都市建立了規模可觀的投資組合。早期的活動幫助建立了一個可靠的當地 SFR 生態系統，包括物業管理公司、租賃基礎設施和承包商網絡，這使得今天更容易規模化和擴大單戶租賃和建房出租業務。在底部購買浪潮之後，機構資本仍然集中在人口高增長的陽光地帶市場，投資者預計這些市場的長期增長將更加強勁。展望未來，如果頒布禁止機構購房的禁令，其影響可能在高增長的陽光地帶市場最為明顯，特別是在菲尼克斯、達拉斯、亞特蘭大、奧斯汀、坦帕、傑克遜維爾和夏洛特等大都市內的特定社區，機構所有權更加集中。 2。機構被迫拋售可能會暫時給某些已經經歷調整的陽光地帶社區的房價帶來額外的下行壓力。許多機構足跡最大的陽光地帶市場也已經出現房價調整。如果禁令迫使機構出售現有資產，亞特蘭大和坦帕等地的一些社區可能會因機構拋售而出現短期房源激增，從而給某些已經面臨房價下行壓力的社區帶來進一步的下行壓力。但在特朗普的帖子中，他表示他希望“禁止大型機構投資者購買更多單戶住宅。”“更多”這個詞可能意味著該提案不會包括強制機構拋售，從而使上述情況的可能性較小。 3。由於機構購買已經遠低於流行病住房繁榮的水平，因此可以擠出的需求越來越少。如果國會禁止機構購房，並且該政策能夠經受住法律挑戰，那麼住房需求將減少，而住房需求目前約占美國購房活動總量的 1%。如果幾年前頒布該禁令，這種收縮幅度可能會更大。 根據約翰·伯恩斯研究與諮詢公司的數據，在大流行性住房熱潮的高峰期，大型投資者（擁有至少 100 套單戶住宅的投資者）在 2022 年第二季度的房屋購買量中所佔比例達到歷史新高，達到 3.1%。那個時期，在繁榮的尾聲，收益率特別有吸引力，因為藉貸成本超低，房價飆升，租金迅速攀升。然而，由於抵押貸款利率飆升和資本市場轉變，它們的份額在過去三年裡已降至交易量的 1.0% 左右。現在數學不太有利。 4。全面的機構禁令（包括建房出租禁令）可能會對美國住宅建設產生負面影響。目前最大的問題之一是，特朗普提議的機構禁令是否只適用於機構分散購買（即購買市場上的現有房屋），還是也適用於建房出租開發（即建造專門用於出租的社區和房屋）。如果政策制定者也限制機構建房出租開發，則可能會對本世紀後期的整體住宅建設產生明顯的負面影響。 2027 年、2028 年和 2029 年。雖然單戶住宅的建房出租目前僅占美國單戶住宅開工總量的 8% 左右，但近年來，它在很大程度上推動了美國單戶住宅開工的邊際增長。早在疫情爆發前的 2017 年至 2019 年，單戶住宅開工僅占美國單戶住宅開工總量的 3% 左右。 SFR 大型房東 AMH 就是最好的選擇。 2022 年中期利率飆升以及疫情住房熱潮結束後不久，包括 AMH 在內的許多機構房東停止通過 MLS 購買。然而，AMH 繼續大力建設自己的單戶出租屋。事實上，截至 2025 年前三個季度，機構業主 AMH 收購的單戶住宅中有 95.7% 來自其內部住宅建築部門。根據 Builder100 的數據，AMH 的內部住宅建築部門位列全美第 37 大住宅建築商。 《Erdmann Housing Tracker》一書的作者、住房分析師 Kevin Erdmann 告訴 ResiClub，他認為禁止機構購房和建房出租會對住宅建設產生負面影響，進而影響長期住房負擔能力。 Erdmann 表示：“自 2017 年以來，美國建築商每年完成約 100 萬套新單戶住宅。到 2020 年，每 1,000 名美國人就有 3 套新房，這比 2011 年每 1,000 名居民 1.4 套新房的低點顯著增加。這大約相當於 1982 年經濟衰退底部的新單戶住宅竣工數量。而且，這只是 20 世紀通常建造的房屋數量的一半多。我們建造的單戶住宅數量如此之少，主要原因是特朗普政府在 2008 年之後完全控制了獲得抵押貸款的機會。因此，在 2008 年之前的幾十年裡，華爾街的大公司根本沒有涉足單戶住宅，因為能夠獲得抵押貸款融資的家庭願意為新的單戶住宅支付比華爾街願意支付的租金更高的費用。房利美、房地美和聯邦住房管理局恢復了 20 世紀末的承保標準，但相反，他們顯然會給市場增加更多障礙，使建築商沒有人可以向其出售新房，而美國家庭卻必須支付租金才能繼續維持我們現有的住房供應不足的狀態。” 5. 大多數機構擁有的房屋目前已被佔用，而且他們的大多數租戶現在買不起。 SFR 房東指出，如果國會強迫機構出售他們的住房，可能會取代數千名需要尋找其他地方居住的現有租戶。這些租戶會轉身購買嗎？即使在正常情況下，許多單戶租戶 – 無論他們的房東是機構還是夫妻店 – 都買不起他們所居住的房屋。在房地產週期的這個階段，情況更是如此，因為今天的抵押貸款支付（即按今天的價格/利率計算的房屋）與市場租金之間的差距已經擴大。擁有約 43,000 套單戶出租屋的阿默斯特首席執行官肖恩·多布森 (Sean Dobson) 告訴 ResiClub，“85% 的現有租戶沒有資格購買他們今天居住的房屋。”根據多布森的說法：“將其歸咎於機構所有權美國的住房危機源於多年的政策失敗，而不是租房家庭或住房資本。在阿默斯特，我們為超過 200,000 名居民提供服務，其中近 85% 的人沒有資格購買他們目前居住的住房，這會威脅到真正的家庭，並且通過私人、無補貼的投資來恢復被忽視的住房是不可接受的。在大部分住房金融體係不再發揮作用的時候，我們的行業不是住房危機的原因，而是解決方案的一部分。”
已发布: 2026-01-08 19:15:00
