我擁有一套公寓，租期為 39 年，我想續簽：為什麼這麼貴？
我是一套租賃公寓的業主，租約還剩 39 年，我想延長租約。自從調查這個問題以來，我對它的花費感到震驚——根據一項估計，它需要 25 萬英鎊。聽起來好像續租的成本最終將是39年租約的房產價值與全額租約的房產價值之間的差額，這似乎不公平。我也擔心印花稅。與我交談的估價師表示，由於我擁有另一處房產，並且將其出租，因此我將需要支付第二套房業主支付的 5% 的印花稅附加費。但我延長租約的房產是我的主要住宅，所以我認為附加費不適用。你能幫忙嗎？租賃權：在英格蘭和威爾士，許多公寓都是附有租約出售的，租約賦予業主在該房產中居住一定年限的權利。 This is Money 的埃德·馬格努斯 (Ed Magnus) 回復道：延長租約可能是一項昂貴的事情，明智的做法是質疑所有這些費用。目前，您將有責任支付稱為婚姻價值的費用。我說“目前”是因為根據《租賃保有和永久保有改革法案》，租約延期計算的這一要素將來可能會被廢除。租賃期限低於 80 年的房屋應支付婚姻價值，並且基於租賃延期所帶來的增加。換句話說，它是合併部分自由持有人和承租人權益所產生的經濟利益，因此稱為“婚姻”。婚姻價值必須分開50:50 與自由持有者。實際上，這意味著承租人向自由持有人支付婚姻價值的 50%，作為延長租約應付溢價的一部分。除了婚姻價值之外，您還需要預算購買租約中剩餘的地租，以及您自己的法律和估價費用，以及自由持有人的費用 – 根據現行法律，您也必須支付這些費用。如果要廢除或改革婚姻價值，那麼等待幾年再嘗試延長租約可能會有一些好處。這是一個不過，如果現任政府未能落實《2024 年租賃權和永久業權改革法案》，您的租約只會變得更短、延期成本更高。租賃權和普通權改革法案的細節預計將在今年年底前公佈，但已被推遲。 婚姻價值：如何運作的示例 租賃延期專家 Homehold 的董事總經理 Linz Darlington 為我們提供了這個假設計算。 (A) 租賃延期後的價值 = 600,000 英鎊(B) 租賃延期前的價值 = 300,000 英鎊(C) 增值（非利潤）= A – B = 300,000 英鎊(D) 購買額外年限的成本 = 95,000 英鎊(E) 買斷的成本地租 = £5,000(F) 婚姻價值/利潤 = C – (D+E) = £300,000 – (£95,000 + £5,000) = £200,000(G) 婚姻價值/利潤的 50% 份額 = F x 50% = £100,000(H) 現行法律下承租人的總成本 = D + E + G = £200,000(I) 如果廢除婚姻價值，承租人可能的總成本 = D + E = £100,000 對於您來說，還存在印花稅問題。許多正在考慮延長租約的人可能不會認為需要支付印花稅。但事實是這樣嗎？為了獲得專家建議，我們採訪了 Property Tax Advice & RiverView Portfolio 的諮詢會計師傑西卡·加布特 (Jessica Garbutt)。傑西卡·加布特回復道： 租賃權延期是印花稅中一個特別複雜的領域，但讓我們將其分解。當我考慮印花稅問題時，我喜歡將其分為兩部分。首先，計算的基礎 – 徵收印花稅的價值。其次，適用的稅率——該價值如何徵稅。 Jessica Garbutt，Property Tax Advice 和 RiverView Portfolio 的諮詢會計師 對於租賃權延期，其基礎由兩個獨立的元素組成。租賃溢價是您為延長或續訂租賃而支付的金額，淨現值 (NPV) 是租賃期內應付的總地租。就 SDLT 而言，這兩個要素的處理方式不同，因此必須單獨考慮。租賃費根據 SDLT 住宅稅率徵稅，就像您購買永久業權房產一樣。您認為您需要繳納第二居所印花稅而不是主要居住地印花稅的想法也是正確的。 與永久業權購買或原始租賃購買不同，租賃延期被視為單獨的土地應稅權益，因此不符合替換您的主要住宅的資格。當您在 2019 年購買公寓時，該購買被視為替換您以前的主要住宅，因此僅適用標準 SDLT 費率 – 即使您當時擁有另一處房產。不幸的是，租約延期並不符合替換您的主屋的條件，因此您可能需要繳納 5% 的額外財產附加費，因為您已經擁有另一處房產。因此，就您而言，對於 250,000 英鎊的租賃溢價，您需要繳納印花稅，印花稅在 125,000 英鎊以下為 5%，在 125,001 英鎊至 250,000 英鎊之間為 7%。這意味著延長租約可能會花費您 15,000 英鎊的印花稅。地租 NPV 要素根據不同的稅率徵稅。對於住宅租賃，SDLT 對租金 NPV 的前 125,000 英鎊收取 0% 的費用，對超出該閾值的任何金額收取 1% 的 SDLT。話雖如此，對於住宅物業，不太可能支付 SDLT，因為地租的 NPV 很可能在 0% 範圍內。但是，由於租賃 SDLT 的複雜性，並且需要考慮這兩個因素和任何額外的物業附加費，如果您想準確估計應付的 SDLT，尋求專家的建議很重要。如何找到新的抵押貸款 因當前固定利率交易即將結束或正在購買房屋而需要抵押貸款的借款人回家後，應該盡快探索他們的選擇。買房出租的房東也應該盡快採取行動。快速抵押貸款查找器鏈接 This is Money 的合作夥伴 L&C> 比較抵押貸款利率> 找到適合您的抵押貸款 如果我需要再抵押怎麼辦？借款人應該比較利率，與抵押貸款經紀人交談並準備採取行動。房主可以提前六到九個月鎖定新交易，通常沒有義務接受它。大多數抵押貸款交易允許在貸款中添加費用，只有在提取貸款時才收取費用。這意味著借款人無需支付昂貴的安排費即可獲得利率。請記住，通過這樣做而不是在完成時清算費用，將在整個貸款期限內對費用金額支付利息，因此這可能不是每個人的最佳選擇。如果我要買房怎麼辦？那些同意購房的人也應該盡快確定利率，這樣他們就可以確切地知道每月還款額是多少。買家應避免過度緊張，並意識到房價可能會下跌，因為較高的抵押貸款利率限制了人們的借貸能力和購買力。那麼買房出租的房東呢？只付利息抵押貸款的買房出租房東的每月費用將比住宅抵押貸款的房主有更大的漲幅。這使得充足的時間進行再抵押至關重要，我們的合作夥伴 L&C 也可以幫助辦理買房出租抵押貸款。如何比較抵押貸款成本 比較抵押貸款成本並找到適合您的交易的最佳方法是與經紀人交談。 This is Money 與免費經紀人 L&C 有著長期的合作關係，為您提供免費的專家抵押貸款建議。有興趣了解當今最好的抵押貸款利率嗎？使用 This is Money 和 L&C 的最佳抵押貸款利率計算器來顯示與您的房屋價值、抵押貸款規模、期限和固定利率需求相匹配的交易。如果您準備好尋找下一個抵押貸款，為什麼不使用 L&C 的在線抵押貸款查找器。它將搜索來自 90 多家不同貸方的 1,000 筆交易，以發現最適合您的交易。 > 通過 This is Money 和 L&C 查找最佳抵押貸款交易。但是，請注意，利率可能會快速變化，因此，如果您需要抵押貸款或想要比較利率，請盡快與 L&C 聯繫，以便他們可以幫助您找到適合您的抵押貸款。由 London & Country Mortgages (L&C) 提供的抵押貸款服務，由英國金融市場行為監管局 (Financial Conduct Authority) 授權和監管（註冊號：143002）。 FCA 並不監管大多數“買房出租”抵押貸款。如果您不繼續償還抵押貸款，您的房屋或財產可能會被收回
已发布: 2025-12-23 07:12:00
