特朗普推出 50 年期抵押貸款：這對房地產和銀行股意味著什麼
買房往往是一個人一生中最大的支出。由於買房成本高昂，大多數人都需要藉錢。特朗普提出的 50 年期抵押貸款的想法可能會稍微降低每月的貸款支付額，但這並不是真正的情況。我們比 AGNC Investment Corp. 更喜歡的 10 隻股票 › 買房是美國夢的一部分，但它也是美國夢中最昂貴和最具挑戰性的方面之一。讓更多人買房成為總統經常追求的目標，唐納德·特朗普在這方面也不例外。但50年期抵押貸款是個好主意嗎？這取決於您是藉款人還是貸款人。這是您需要了解的內容。房子很貴，大多數人需要藉錢才能買房。他們通常使用的貸款稱為抵押貸款。抵押貸款的主要特徵是它是一種自我攤銷貸款。這聽起來很奇特，但這只是意味著每個月還款包括利息支付和貸款本金支付。圖片來源：蓋蒂圖片社。本質上，您是在貸款期間還清貸款，這樣，當貸款期結束時還清抵押貸款時，就沒有什麼需要支付的了。一些投資者認為這是強制儲蓄的一種形式，因為每筆抵押貸款付款都有助於建立您的房屋淨值。也就是說，這裡有一個有趣的轉折。在貸款初期，當本金最大時，每月還款的絕大多數都用於支付利息。隨著時間的推移，隨著本金慢慢償還，利息支出在每月還款額中所佔的比例越來越小。在考察典型的 30 年期抵押貸款與擬議的 50 年期抵押貸款的好處時，了解這一點至關重要。如果您購買了一套價值 45 萬美元的房屋，抵押貸款期限為 30 年，利率為 6.25%，那麼您每月還款額將為 2,771 美元。據美國有線電視新聞網 (CNN) 分析，如果按相同利率申請 50 年期抵押貸款，每月還款額將降低至 2,452 美元。這是一個顯著的下降，但這些節省有一個隱性成本。由於抵押貸款的自我攤銷性質，當您將期限延長 20 年時，您將在貸款期限內支付更多的利息。如果是 30 年期貸款，您需要向抵押貸款機構支付的利息總額約為 547,000 美元，如果是 50 年期貸款，則需要支付 102 萬美元的巨額利息。因此，50 年期貸款將使購房者花費近兩倍的利息。很明顯，真正的贏家是抵押貸款機構。公平地說，提供 50 年期貸款的風險更大，因為不利事件發生的時間更長。然而，考慮到經濟利益，即使是最大的銀行也可能會抓住向客戶提供 50 年期抵押貸款的機會。美國銀行（紐約證券交易所代碼：BAC）或花旗集團（紐約證券交易所代碼：C）等最大的銀行最有可能受益。這是因為他們有能力將風險分散給更多購房者。僅憑其規模和品牌知名度就足以使美國銀行和花旗集團吸引足夠的客戶，在廣泛的地理範圍內啟動許多抵押貸款。這提供的固有多元化可能會抵消他們因貸款期限增加而面臨的更大風險。然而，如果 50 年期抵押貸款成為現實，另一種類型的金融股可能更具吸引力。抵押房地產投資信託 (mREIT)，例如 Annaly Capital（紐約證券交易所代碼：NLY）和 AGNC Investment（納斯達克股票代碼：AGNC），購買已匯集為債券類證券的抵押貸款。抵押型房地產投資信託基金的成本與購買抵押貸款證券所賺取的利息之間存在差額。投資者喜歡 mREITs，因為它們的股息收益率很高。 Annaly的收益率目前約為12.7%，而AGNC的收益率接近14%。然而，存在一個問題，因為自我攤銷貸款意味著 mREIT 賺取的部分利息是本金。本質上，當這些房地產投資信託基金支付股息時，它們正在返還投資者的一部分資本。隨著時間的推移，大多數 mREITs 投資組合的價值往往會下降。舉個數字來說，2020 年初 AGNC 的有形賬面淨值為 17.66 美元。有形賬面淨值類似於共同基金的資產淨值，基本上就是共同基金投資組合的價值。抵押房地產投資信託基金每季度報告這一數字，它有效地代表了其業務的價值。截至 2025 年第三季度末，AGNC 的有形賬面淨值已降至 8.28 美元。如果 mREIT 購買的抵押證券有 50 年期抵押貸款支持，那麼利息支付將佔 mREIT 收入流的很大一部分。因此，股息中的資本回報對 mREIT 業務價值的影響較小。因此，隨著時間的推移，有形賬面淨值將保持得更好。簡而言之，較長的抵押貸款將使 mREITs 更具吸引力，因為它們延長了利息支付期限，減緩了自我攤銷的影響。目前尚不清楚50年期抵押貸款是否會成為現實。多年來，人們一直在討論它們作為一種讓買房變得更容易的方式。然而，經過計算，真正的受益者可能是銀行和購買抵押貸款證券的投資者。儘管如此，如果 50 年期抵押貸款確實獲得了關注，這一變化可能會使 mREITs 對長期股息投資者來說成為更具吸引力的投資。在您購買 AGNC Investment Corp. 的股票之前，請考慮一下：Motley Fool Stock Advisor 分析師團隊剛剛確定了他們認為最適合投資者購買的 10 隻股票……而 AGNC Investment Corp. 並不是其中之一。入選的 10 隻股票可能會在未來幾年產生巨額回報。考慮一下 Netflix 在 2004 年 12 月 17 日列出此列表時…如果您在我們推薦時投資 1,000 美元，您將獲得 580,171 美元！ *或者當 Nvidia 在 2005 年 4 月 15 日列出此列表時…如果您在我們推薦時投資 1,000 美元，您將獲得 1,084,986 美元！ * 現在，值得注意的是 Stock Advisor 的總平均回報是1,004% — 與標準普爾 500 指數的 194% 相比，這是一個壓倒性的表現。不要錯過股票顧問提供的最新前 10 名名單，並加入由個人投資者為個人投資者建立的投資社區。查看 10 隻股票 » *截至 2025 年 11 月 24 日的股票顧問回報 美國銀行是 Motley Fool Money 的廣告合作夥伴。花旗集團是 Motley Fool Money 的廣告合作夥伴。魯本·格雷格·布魯爾 (Reuben Gregg Brewer) 沒有持有上述任何股票的頭寸。 Motley Fool 沒有持有上述任何股票的頭寸。 Motley Fool 有披露政策。特朗普推出50年期抵押貸款：這對房地產和銀行股意味著什麼 最初由 The Motley Fool 發表
已发布: 2025-11-29 23:10:00
