融化的房地產市場流動性不足以推動銷售
由於 1989 年的經典電影《土撥鼠之日》從未具體說明比爾·默里飾演的角色需要多長時間才能逃離賓夕法尼亞州龐克瑟托尼斷斷續續的煉獄，忠實記錄數字的粉絲們得出了自己的猜測：33 年。美國房地產市場的參與者希望能夠稍微早點從基於數字的冬季萎靡中恢復過來，但到目前為止，復甦的苗頭很少，上周也沒有多大幫助。美國最大的房屋建築商 DR Horton 在周二的財報電話會議上投下眾所周知的陰影，表示預計明年房屋銷售將繼續，因為對相對較高的抵押貸款利率和日益增長的經濟不確定性感到憤怒的買家逐漸降溫。本月初，全國住宅建築商協會/富國銀行住房市場指數測得建築商信心為 37（範圍為 0 到 100）；這是自四月份以來的最高水平；但仍遠低於大多數人對短期前景持樂觀態度的水平。美聯儲主席杰羅姆·鮑威爾在周三的新聞發布會上表示，“房地產行業仍然疲軟”，此前美聯儲將基準利率下調了四分之一個百分點，以應對對就業（購房的主要驅動力）日益增長的擔憂。美國8月份失業率升至4.3%，這是政府在政府關門前收集數據的最後一個月，這掩蓋了就業市場的狀況，儘管有傳聞稱，從電子商務領軍企業亞馬遜到航運公司UPS等企業巨頭都裁員了數千人。 DR Horton 首席執行官保羅·羅曼諾夫斯基 (Paul Romanowski) 在周二的公司財報電話會議上表示：“就業增長肯定會對新家庭的形成和消費者信心產生影響，這些市場的衰退也會產生影響。”霍頓博士表示，截至 9 月份的三個月內，霍頓獨立屋的中位售價與去年同期相比下降了 3%，至 365,600 美元。與此同時，“相當嚴厲”的激勵措施，如收購，將一些買家的抵押貸款利率降低至 3.99%，導致該公司的毛利率下降了 110 個基點。至於市場需要多長時間才能再次回暖，羅曼諾夫斯基給出了一個指示，但沒有給出時間表：“我們需要看到持續、可持續的就業增長，以支持房地產市場的增長。”訂閱：獲取更多免費的 The Daily Upside 時事通訊。另請閱讀：監控技術公司 Palantir 的收益引發了股票分割猜測，波士頓會向 Waymo 宣戰嗎？從羅曼諾夫斯基的嘴到中央銀行的耳朵。不過，經濟學家認為，今年迄今為止的兩次降息可能不足以大幅推動房地產市場的複蘇。美國聯合總承包商首席經濟學家肯·西蒙森表示：“單戶住宅銷售可能正在從地下室攀升至頂層，但它們甚至還沒有到達底層，更不用說更高了。”儘管全國住宅建築商協會的數據顯示，像霍頓博士這樣的公司已經通過建造較小的房屋、降低價格和降低客戶利率來成功刺激銷售，但“許多政策舉措不利於住宅建設和房屋銷售，”他說。西蒙森說：“美國政府對加拿大軟木木材、鋼鐵、鋁、銅製品、廚櫃、梳妝台、軟墊家具等徵收高額關稅，導致建築成本上漲。”與此同時，稅額的波動使家庭規劃和定價變得更加困難。不過，市場仍存有一線希望。 30年期固定抵押貸款平均利率從全年大部分時間保持穩定的6.6%降至6.2%至6.3%。西蒙森說，這是令人鼓舞的，但“沒有足夠的干擾來導致購房者激增”。美聯儲鮑威爾表示，像十月份那樣的另一次降息可能會有所幫助，但復甦只會是漸進的，而且降息遠非“預定結果”。不過，Sage Policy Group 經濟學家兼首席執行官阿尼班·巴蘇 (Anirban Basu) 表示，經過幾年抵押貸款利率上升和房屋庫存萎縮，“經濟疲軟、賣家越來越不耐煩以及抵押貸款利率緩慢下降，正在幫助一些房地產市場向買家傾斜”。 “標準普爾凱斯希勒房價指數已連續五個月下跌，”巴蘇說。 “底線是：2026 年將是幾年來買房最好的一年。”巴蘇表示，美國部分地區也表現出強勁的需求。全國房地產經紀人協會高級經濟學家兼房地產研究主任納迪亞·伊万傑盧 (Nadia Evangelou) 表示，其中包括美國南部，佛羅里達州、北卡羅來納州、南卡羅來納州、阿拉巴馬州和德克薩斯州等州吸引了源源不斷的搬家者。 “人們繼續遷移到負擔得起且就業機會增加的地區，”他解釋道。 “跟隨人們看看哪裡的住房需求會更強勁。”他表示，需求已經蔓延到得梅因、奧馬哈和堪薩斯城等中西部城市，“堪薩斯城去年的國內淨移民增長了 50% 以上。”牛津經濟分析師馬修·馬丁在一份報告中寫道，由於價格相對較高和勞動力市場擔憂，可用住房的供應已接近大流行前的水平。伊万傑盧說，在州一級，田納西州、德克薩斯州、科羅拉多州和佛羅里達州的掛牌量與大流行前的水平相比增幅最大。 “僅田納西州的待售房屋數量就比 2019 年增加了近 35%。許多州的新建房屋數量也最多，”他說。 “這正是市場多年來所需要的：更多的供應。然而，其中許多房屋的價格超出了大多數買家的承受能力。”另一個複雜因素是近期低利率的蔓延，包括大流行之前和期間以及大衰退期間和之後經歷的低利率。以低於 3% 的利率為房屋融資的買家不願放棄成本兩倍的新貸款。 “但我們開始看到一些寬鬆政策，”伊万傑盧補充道。 “現有待售房屋庫存目前處於五年來的最高水平，表明更多房主終於上市。”他預計明年經濟將逐步復甦，“抵押貸款利率將進一步下降並穩定在 6% 左右。”房地產公司 Redfin 的數據顯示，9 月份美國房屋銷售量增長 7.3%，達到近 442,400 套。因此，如果其他人陷入土撥鼠之日的時間循環中（在不太可能出現續集的情況下），他們在逃離龐克薩托尼後至少有更好的機會擁有新家。本文首次發表於《The Daily Upside》。訂閱我們的免費時事通訊《The Daily Upside》，提供有關金融、經濟和市場的深入分析和觀點。
已发布: 2025-11-02 14:30:00
