Motilal Oswal Alternates 的 Saurabh Rathi 表示，為什麼私人信貸對於印度房地產到 2030 年達到 1 萬億美元至關重要
印度的私人信貸市場正在經歷巨大的轉變，房地產已成為其無可爭議的重心。 Motilal Oswal Alternates 董事總經理兼聯席主管（房地產）Saurabh Rathi 表示，25 財年上半年所有私人信貸交易量中有 42% 被房地產行業吸收。這種主導地位絕非偶然。它反映了結構性需求、硬抵押品和傳統貸款人越來越無法填補的融資缺口的強大組合。隨著印度房地產變得更加製度化和監管，開發商正在尋求復雜的、定制的資本解決方案，用於最後一英里融資、土地聚合、爭端解決和與審批相關的義務——私人信貸具有獨特的優勢來解決這些需求。在這次對話中，Rathi 詳細分析了為什麼房地產已成為印度私人信貸的自然切入點，基金結構和策略如何以及為什麼這一趨勢將在幫助該行業在 2030 年實現預計 1 萬億美元規模方面發揮關鍵作用。編輯摘錄 – 現場活動Q) 是什麼推動了房地產行業機構投資的增長？是行業動態還是其他資產類別表現不佳？ A）國內和國際機構資本的增長，更多地是由行業基本面和正規化推動的，而不是其他資產類別的疲軟。在過去十年中，印度房地產已經從一個主要由發起人驅動的、不透明的行業轉變為一個更加製度化、受監管的資產類別。 RERA、GST、IBC 和稅收透明度極大地改善了治理和紀律。我們還看到開發商的實力明顯增強、治理良好，尤其是在排名前 7-8 的城市。作為投資者，這可以讓您更好地了解執行、治理和退出路徑。在需求方面，有一個結構性的故事：持續的城市化、家庭收入的增加、多年最佳水平的負擔能力、海灣合作委員會和服務業帶動的正式就業熱潮，以及住宅、辦公室、物流、數據中心和替代住房的需求不斷加深。還有一個投資組合配置角度。隨著全球固定收益收益率正常化和公開市場持續波動，投資者正在尋找能夠提供穩定現金流、通脹保護和一定流動性溢價的實物資產。今天，印度的房地產就提供了這種組合。問）25 財年上半年的私人信貸交易量中有 42% 來自房地產，是什麼推動了這種主導地位，以及它如何融入印度更廣泛的私人信貸格局？ A）房地產已成為印度私人信貸的天然前門，因為它結合了三件事：(i) 強勁的潛在需求，(ii) 硬質抵押品，以及 (iii) 傳統銀行/非銀行金融機構無法或不願意滿足的一系列資本要求房地產在私人信貸交易中的主導地位不斷上升，是由最後一英里竣工融資、土地聚合、爭議解決和和解結構以及位於傳統銀行貸款舒適區之外的與審批相關的巨額債務方面的高質量機會推動的。對於許多此類用例，開發商需要定制的結構性資本，而不是普通的定期貸款。在更廣泛的私人信貸領域，房地產有效地證明了“概念驗證”。印度的私人信貸資產管理規模已從 2010 年的約 7 億美元增長到 2023 年的約 178 億美元，預計到 2028 年將進一步大幅增長。除了企業、基礎設施和特殊情況外，房地產現在也是印度專門的私人信貸平台的支柱垂直行業之一。問）您在房地產基金結構和產品中看到了哪些創新，以吸引長期機構需求？ A）創新發生在三個領域層次：基金設計、交易結構和退出。基金設計：傳統的 4-5 年期封閉式基金正在演變為期限較長的工具和結構性信貸/結構性股權策略，以更好地匹配房地產的長期性質。機構越來越喜歡多平台平台和單獨管理賬戶 (SMA)，在這些平台和單獨管理賬戶 (SMA) 中，他們可以投入具有定制風險/回報和集中度限制的規模資本，而不是一次性資金。 交易結構：結構化解決方案的使用越來越多。高級擔保貸款包括現金掃描、夾層和優先股、跨多個項目的平台級融資以及與全球有限合夥人的俱樂部交易。與結果相關的功能，例如逐步優惠券、預先商定的再融資觸發以及超過IRR或股權倍數閾值的上行分享現在相當普遍。退出途徑：在強大的行業順風和更加規範的市場環境的支持下，住宅領域的資產貨幣化變得越來越可預測。開發商現在也更加戰略一致，在整個項目生命週期中積極探索融資方案，並調整其資本來源，以匹配每個階段的成本和風險狀況。在商業股權方面，印度的 REIT 和 InvIT 生態系統正在以驚人的速度擴張，REIT 市值已超過 10-120 億美元的範圍，並為未來增長提供了充足的跑道。對於擁有耐心資本的長期機構投資者來說，市場現在提供了跨資產類別、風險回報狀況和投資期限的各種機會。與此相輔相成的是國內 AIF 的崛起，這些基金擁有 GIFT City 支線結構、聯合投資平台和 ESG 相關或綠色房地產信貸策略——所有這些都有助於形成比五年前更加成熟、對機構友好的產品格局。問）是什麼使房地產成為當今印度結構性和機會主導型投資最具吸引力的途徑之一？ A）對於結構性和機會主導型投資，印度房地產提供了罕見的收益、安全性和規模組合。從風險回報的角度來看，結構性房地產投資可以提供更高的收益，並具有有意義的下行保護。投資者可以獲得硬抵押品，採取隔離項目SPV 敞口，在槓桿、現金掃蕩和發起人股權方面嵌入嚴格的契約，並通過升級、可兌換或收入分享機制調整激勵措施。這使您可以承保特定於項目的風險，而不是接受廣泛的市場測試。房地產還提供規模。規模較小的城市特定交易的門票規模為 20-2500 萬美元，平台或投資組合交易的門票規模為 300-500+ 萬美元。對於同時需要收益率和部署速度的全球和大型國內有限合夥人來說，這種組合非常引人注目。問）私人信貸和機構資本將在幫助印度房地產市場到 2030 年達到預計的 1 萬億美元里程碑方面發揮什麼作用？答）如果房地產要從 2021 年的約 2000 億美元增長到 2030 年的約 1 萬億美元，則僅靠銀行資產負債表無法為其提供資金。國內和海外的私人信貸和機構資本將成為關鍵推動因素。彌合結構性資金缺口。由於監管上限、撥備規範或集中度限制，銀行用於土地聚合、最後一英里竣工、棕地收購、再融資和特殊情況的長期資本往往受到限制。私人信貸可以為強大的讚助商設計定制結構，並保持可行的項目繼續進行。深化資本結構並使其多元化。成熟的市場需要銀行貸款、非銀行金融公司融資、私人信貸、私募股權投資、房地產投資信託基金/邀請投資信託基金，以及隨著時間的推移，還需要債券和資本市場解決方案。私人信貸提供靈活的高級或夾層資本，使資產能夠從“發展風險”轉移到核心股權和房地產投資信託投資者感到舒適的“穩定收益”範圍。擴大新時代和社會基礎設施。數據中心、工業和物流、租賃住房和社會基礎設施（醫療保健、教育、城市基礎設施）等重資產業務需要大量的前期資本，但往往無法完全融入傳統銀行業務模板。私人信貸已經在這裡發揮著重要作用，這些領域將為 1 萬億美元的數字做出有意義的貢獻。問）隨著印度房地產行業日益制度化，全球和國內投資者應該考慮哪些機會和風險？ A）在機會方面，有三件事很突出。整合和質量升級：住房和甲級商業的份額不斷增加，目前由排名前 10-15 名的開發商和 REIT 支持的平台佔據，這提高了治理和執行標準。資產類別多元化：超越傳統住宅和房地產印度在物流和倉儲、數據中心、海灣合作委員會主導的辦公生態系統、零售、酒店、學生宿舍和管理住宅等領域提供了高增長的機會。機構資本可以在這些領域建立大型、可擴展的平台。 多種參與方式：投資者現在可以進入各個領域，從私人信貸和機會主義/增值股權到核心/核心+ REITs、InvITs 和基礎設施；與十年前相比，監管清晰度和稅收要好得多。風險方面：週期性和政策風險：房地產仍然具有周期性和利率敏感性。州級法規、環境規範或稅收的變化可能會影響項目的經濟性和時間表。我們看待這個問題的方式很簡單：您需要對印度房地產週期有堅定的自上而下的信念，並結合在結構、贊助商質量和安全方面自下而上的紀律。這種宏觀樂觀和微觀保守的平衡將讓全球和國內投資者在這一資產類別中安全地進行複利。 （免責聲明：專家給出的建議、建議、觀點和意見僅代表他們自己。這些並不代表經濟時報的觀點）
已发布: 2025-12-12 03:30:00
