STAG Industrial 的增長速度超過市盈率
urfinguss/iStock 來自 Getty Images 購買論點 STAG Industrial (STAG) 正處於 AFFO/股票增長的最佳位置。其現有投資組合按市值計價，使有機增長保持在 3%-5%，而較高的資本化率使收購和開發立即增值。 STAG 是一家收購型公司，因此 2026 年較高的交易量前景對其相對增長率來說是個好兆頭。在各種槓桿之間，我們看到 AFFO/份額的年增長率約為 9%。相對於 17 倍的 AFFO 倍數來說，這是一個出色的增長，使 STAG 的表現優於市場。讓我們首先討論工業房地產環境的動態變化，然後估計這如何轉化為 STAG 的 AFFO/股票增長。工業房地產環境 工業格局正在迅速變化，其中包括以下幾個方面： 租賃動態 市場租金要價 按市價計價 交易量和資本化率 發展 租賃動態 隨著疫情需求激增，租賃受到業主的極大青睞，導致 2021 年至 2024 年市場租金飆升高達 50%。為了應對更高的租金率，開發商開始建造大量工業地產，特別注重大型占地面積（> 100,000 平方英尺）的物流設施。隨著這波浪潮的到來，它的速度略快於淨吸納量，導致全國空置率升至 7% 以上。請注意，略高於 7% 的空置率符合歷史正常水平，並使租賃討論變得更加平衡。租金要價已停止飆升，從低供應子市場的小幅上漲到高供應子市場的小幅下降。要了解租金率如何影響工業 REITs 的 AFFO/份額，我們必須區分要價租金和當前租金。按市價計算的趨勢正在減弱，但在 2026 年仍然是一股巨大的力量。雖然租金要價已經趨於平緩，但工業租賃的期限往往相當長，因此許多現有合同的租金水平仍然遠低於市場水平。例如，截至 2025 年 12 月 2 日發布的數據顯示，STAG 到 2025 年簽署的新租約費率比到期租約 (GAAP) 高出 38.1%。 STAG 這當然並不意味著市場價格上漲了38%。相反，自最初簽署到期租約以來，市場價格總共上漲了 38%。然而，對 FFO 和 AFFO 的影響將是租賃費率的全部差異。新租賃的 FFO 的收入將比之前的租賃高 38.1%，而 AFFO 的收入將比之前的租賃高 24%，因為 FFO 和 AFFO 分別採用 GAAP 和現金會計。因此，儘管市場利率已經趨於平緩，但工業房地產投資信託基金的租金收入仍有大幅增長，因為它們的舊租約會滾動並被標記為現在更高的要價。 STAG 首席執行官 Bill Crooker 在 2025 年第三季度財報電話會議上討論了按市價計價的節奏：“我們預計明年的現金租賃價差為 18% 至 20%。如果你看看幾年前的情況，我認為是 30%，然後今年升至 24%，明年為 18% 至 20%。如果你看看我們的按市價計價在這些年的情況多年來，這與我們的自動扶梯類似，因此您沒有推動額外的按市場計價的機會，因此自然會發生類似類型的退化和利差。”因此，雖然 STAG 2025 年同店 NOI 增長預計為 4.0%-4.25%，但我們預計 2026 年將接近 3.5%。 2025 年第三季度，STAG 的現金 NOI 運行率為 1.61 億美元。 STAG 因此，同店 NOI 增長 3.5%，季度將額外增加 560 萬美元，每年將增加 2200 萬美元。這意味著 AFFO 每股增長約 0.12 美元。交易量和資本化率 工業地產的資本化率極低，通常在 4% 的範圍內。這是因為買家和賣家都意識到現有租金遠低於市場價格。因此，他們根據市場利率而不是當前的租金流對資產進行定價。這種定價動態使得房地產投資信託基金的收購變得困難，因為以 4 的上限利率購買資產在短期內將持平甚至略微稀釋 AFFO。由於資產的增長，從長遠來看，收購仍可能會增值，但它確實大大減少了收購量。大多數工業房地產投資信託基金在 2025 年的大部分時間裡購買活動較少。然而，最近資本化率已開始大幅上升至 6 多美元。當然，根據資產質量、位置和類型，有一個範圍。在目前較高的資本化率下，從增值的角度來看，房地產投資信託基金的收購已被釋放。事實上，近幾個月來收購量已開始回升，並有 2026 個管道。 Bill Crooker 在 2025 年第三季度電話會議上討論了收購機會的增加：“資本部署方面的另一個變化是，我們現在看到了在收購上部署資本的絕佳機會，這不是我們今年早些時候看到的。”STAG 的 2025 年收購指導為 350-5 億美元。那是收購量較低的一年。過去 5 年中，STAG 的平均收購額約為 7 億美元。我預計 2026 年將接近這個 7 億美元的數字。考慮到這一點，讓我們來看看 STAG 的點差。 STAG 各類資產的資本化率約為 6.5%，與其資本成本相比較為有利。股本成本 5.86%（遠期 AFFO 的 17.05 倍） 債務成本 5.65% 標準普爾全球市場情報 因此，資本化率的利差為 75 個基點。除了直接增長之外，STAG 還獲得了內在增長，因為這些新物業都配有自動扶梯。部分收購將由自由現金流資助，因為 STAG 在支付股息後擁有超過 1 億美元的自由現金流。因此，我們計算淨收購增量如下。 2MC 開發 除了收購增加之外，STAG 的開發量看起來也很健康。在 STAG 的在建管道中，其中 5 項資產將於 2025 年底或 2026 年初交付。因此，它們將獲得接近全年的現金流。標準普爾全球市場情報 STAG 的開發項目收益率目標為 7%，儘管有些開發項目的穩定收益率已達到 9% 以上，正如 Crooker 在第三季度財報電話會議上指出的那樣：“我們租賃了納什維爾開發項目中剩餘的 91,000 平方英尺。該項目現已 100% 出租，現金穩定收益率為 9.3%。我們使這筆交易穩定下來，比我們最初的承銷高出 210 個基點，比原計劃提前了 6 個月。包括通過本次交易，我們已完成的開發項目目前 88% 已出租。我很高興地宣布，我們將與開發合作夥伴一起在俄亥俄州聯合市的一塊 40 英畝的土地上開發一個 349,000 平方英尺的 A 級倉庫。該建築計劃於 2026 年第三季度竣工。竣工後，該建築將全部出租 10 年，年租金將上漲 3.25%。該項目預計耗資3460萬美元，預計收益率穩定在7%。”如果我們假設 7% 的數字和與之前相同的 5.75% 的資本成本，那麼 2026 年初左右將實現的 1.58 億美元的開發項目的利差為 125 個基點。這相當於每股 AFFO 增值約 1 美分。增長槓桿摘要 根據我們上面的計算： 同店 NOI 增長帶來 2200 萬美元，即每股 12 美分 收購帶來 1100 萬美元，即每股 6 美分 開髮帶來每股 200 萬美元，即 1 美分 總計 AFFO/股增值 0.19 美元。預計到 2025 年，STAG 每股 AFFO 的盈利為 2.13 美元。因此，額外的 19 美分意味著約 9% 的增長。請注意，這些計算是基於運行率的。因此，雖然我們預計 2026 年 STAG 的 AFFO 運行率將增加每股 19 美分，但大部分收購和 NOI 增長將分散在全年，因此 2026 年的實際日曆年將無法享受全部 19 美分的增長。普遍預測 STAG 在 2026 年將 AFFO/股增長 10 美分，在 2027 年再增長 17 美分，然後在 2028 年再增長 19 美分。 S&P Global Market Intelligence 在我看來，STAG 的增長將略高於普遍預測數字。不管怎樣，對於一家以 17 倍 AFFO 交易的公司來說，這都是極好的增長。風險和值得關注的關鍵因素 過去十年，隨著電子商務的蓬勃發展，物流房地產一直表現強勁。在線銷售額佔總銷售額的百分比持續攀升。 FRED 每筆在線銷售都比實體零售銷售需要更多的物流倉儲。人們普遍預計電子商務將繼續佔據市場份額。工業房地產行業的健康狀況在一定程度上取決於該數字的持續上升和向右移動。不利的一面是，企業的庫存一直在減少。效率的提高使得庫存與銷售比率下降至不到 1.4 倍。 FRED 庫存減少意味著對倉儲的需求減少。我將密切關注庫存水平和電子商務市場份額。買入論點摘要 STAG 的定位是 AFFO/股票運行率增長約 9%。再加上新提高的 4% 股息收益率，假設交易倍數持平，則意味著年回報率為 13%。我認為，相對於風險而言，這是一個巨大的回報，因為 STAG 的資產負債表乾淨，債務約為 EBITDA 的 5 倍，信用評級為 BBB。它是一家管理良好的公司，目前的交易價格較公允價值大幅折扣。在我看來，STAG 的交易價格應該更接近 20 倍 AFFO。 STAG 在槓桿中性的基礎上相對於行業同行進行折扣。投資組合收益解決方案 其共識資產淨值也打折至 44.24 美元。總體而言，STAG 給我的印像是一種具有高回報潛力的藍籌風格投資。我們多年來一直做多 STAG，它是投資組合收入解決方案中第二市場資本高收益投資組合 (2CHYP) 的關鍵部分。
已发布: 2026-01-20 23:26:00
来源: seekingalpha.com
