平坦的遙不可及
當 2020 年 COVID-19 席捲全球時，阿坎克沙·阿加瓦爾 (Akanksha Agarwal) 意識到，這與健康無關，但也存在這一問題。 “在家工作讓我看到了兩件事，”德里一家著名私營銀行的 32 歲銀行家阿加瓦爾說。 “首先，我需要一套可以讓我在家工作的房子，其次，在家工作本身就讓我積累了相當多的積蓄。”她希望在幾年內用這些積蓄買房子，如果不是在德里本地，那就在古爾岡，也就是哈里亞納邦德里的企業郊區；甚至諾伊達，國家首都地區的另一個延伸，位於北方邦。當時間到了 2024 年，她已經攢夠了足夠的錢來支付她一直在古爾岡第 24 區看中的一棟價值 18 億盧比的房子的首付時，她發現她遠遠達不到所需要的。現在價格為 3.2 千萬盧比，上漲了 77.8%。阿加瓦爾說，過去幾年她的工資平均每年上漲 10-12%。 “這是銀行業的標準加息。但問題是，連我在其他城市的朋友也說房子變得買不起了。到處都是這樣的故事，”阿加瓦爾感嘆道。她的故事的“無處不在”性質延伸到印度八個主要房地產市場：孟買、德里、欽奈、加爾各答、浦那、班加羅爾、艾哈邁達巴德和海得拉巴。在這些城市，房價漲幅超過了工資漲幅。遙不可及的夢想住房價格指數由房地產經紀公司 Housing.com 和印度商學院 (ISB) 技術研究中心 Srini Raju IT 和網絡經濟中心 (SRITNE) 聯合開發，衡量所有主要住房市場的每月房價變化。為了便於比較，該指數一月份的起始值為 100 2017 年及隨後每個月的價格均與該值掛鉤。例如，該指數到 2018 年 1 月增至 103.8，到 2019 年 1 月增至 107.8，在 2017 年和 2018 年期間每年增長約 3.8%。就在 2020 年 1 月 COVID-19 大流行之前，該指數為 110.6，增長了 2.6%。也就是說，2017年1月至2020年1月期間，房價指數上漲了10.6%。此後，房價才真正加速上漲。到 2025 年 6 月，該指數達到 139.6。因此，儘管該指數在疫情爆發前的三年內累計增長了10.6%，但此後的幾年裡又進一步增長了26.2%。數據還顯示，3BHK（臥室-大廳-廚房）房屋的價格增長速度遠遠快於小型房屋。 3BHK的指數在疫情前的三年內增長了約10%，但隨後的幾年（截至2025年6月）加速了33.5%。疫情后2BHK的價格漲幅相對較低，為26.8%，而1BHK的漲幅為19.3%。城市方面的數據也揭示了都市房價的嚴峻現實。例如，在德里國家首都區，2020 年 1 月至 2025 年 6 月期間，平均房價增長了 122%，其中 3BHK 的價格在此期間上漲了 125%。房價的迅猛增長發生在實際工資（扣除通貨膨脹因素後）下降之際。政府定期勞動力調查數據顯示，2019 年 4 月至 6 月這一季度與 2024 年 4 月至 6 月（有數據的最新季度）之間的實際工資下降了 1.7%。簡而言之，雖然工資下降了，但房價卻飆升了。 3BHK 價格的上漲也源於需求。 PNB Housing Finance 執行董事賈圖爾·阿南德 (Jatul Anand) 解釋說：“在 COVID-19 疫情之後，任何擁有兩居室或三居室房屋的人都覺得有必要再多一間房間。以前，這裡曾經有兒童自習室。現在，家長也需要一間房間。”因此，第三個房間需要有臥室那麼大，以容納額外的書籍和小玩意。 房地產公司 Yugen Infra 的董事總經理 Sheeshram Yadav 解釋說，在德里國家首都區和孟買大都市區 (MMR) 等市場，買家可以選擇購買 2,000 至 2,500 平方英尺範圍內的房屋，但現在的建築大部分是四居室公寓3,500-4,000 平方英尺。他也表示，新冠肺炎 (COVID-19) 改變了人們看待家庭空間的方式。 Yadav 說：“如果您在 COVID-19 之前住在三居室房屋中，那麼現在需要額外的房間或空間。因此，在 COVID-19 之後，對更大尺寸的需求有所增加。”對更大房屋的偏好增加的一個直接後果是，開發商也越來越多地選擇建造更大的公寓，而不是更小的公寓。這導致了房地產市場的某種悖論。開發商銷售的房屋數量減少，但仍表示市場正在增長。 Anarock Property Consultants 的數據顯示，2025 年 7 月至 9 月季度，前 7 個城市的房屋銷售實際上下降了 9%。然而，開發商比以前賺了更多的錢，因為他們出售的每套公寓的價格都要高得多。 Anarock 在報告中表示：“儘管總體銷量下降，但這一時期的總銷售價值增長了 14%，從 2024 年第三季度的約 13.3 億盧比增至 2025 年第三季度的約 15.2 億盧比。這表明豪華和超豪華細分市場的銷量很高。” Anarock 進一步顯示，2025 年 7 月至 9 月季度德里新增公寓供應量中，多達 70% 是豪華公寓（成本在 15 億至 3 千萬盧比之間）。海得拉巴 87% 的新增供應來自高端（500 萬至 15 千萬盧比）、豪華和超豪華（超過 3 千萬盧比）細分市場。其他主要市場也出現了類似的趨勢。對於“豪華”、“超豪華”或“經濟實惠”（低於 500 萬盧比）等術語的定義並沒有真正的共識。然而，看看各種房地產公司和諮詢公司的指標，這些都是寬帶。 都市圈的向上轉變 據主要住房貸款公司 Sundaram Home Finance 的董事總經理 D. Lakshminarayanan 表示，都市圈的房地產市場正在發生結構性轉變。他說：“從建築商或開發商的角度來看，銷售的構成已經發生了變化。”SRITNE 和 Housing.com 還提出了住房數量指數。該指數顯示，雖然2025年6月全國3BHK的供應量比2017年1月高出約18%，但2BHK的供應量下降了9.9%，1BHK的供應量下降了11.6%，這表明人們對大房子的偏好日益增加。然而，由於收入增長不夠快，這意味著人們現在被迫借更多的貸款來購買房屋，這一事實對於像Mehul這樣的買家來說是很重要的。 45 歲的古爾岡室內設計師 Verma 表示，這意味著必須擱置其他財務目標。 “我現在是兩個正在成長的孩子的父親，需要一套更大的房子。因此，我在諾伊達 104 區購買了一套 4 居室公寓。但這給我的退休基金帶來了壓力。我希望在 65 歲的時候能有一份像樣的積蓄。但現在很多錢都投入了這所房子，”Verma 說，並補充道，諾伊達的物價仍比古爾岡便宜一些。 PNB Housing Finance（提供住房貸款的最大參與者之一）的 Anand 表示，該公司的平均貸款規模在過去幾年中增長了約 15-20%，達到約 350 萬盧比。 Lakshminarayanan 還表示，他公司的目標客戶的“最佳點”已經向上轉移。 Lakshminarayanan 表示：“兩三年前，我會說對於開發商和金融公司來說，最好的選擇是一套價值 600 萬盧比至 1000 萬盧比的公寓。”他說：“在城市外圍購買一套價值 750 萬盧比公寓的人通常是中等收入客戶，這就是你想要融資的人。如今，這個數字已經上升到 1-2 千萬盧比的範圍。在金奈或班加羅爾的郊區，你通常會談論在合理位置購買一套合理面積的公寓的價格為 1.3-1.4 千萬盧比。”在大城市及其周邊地區尋找較小的一居室或兩居室房屋。 Lakshminarayanan 表示，出售 3-4BHK 更容易。 “建築商寧願去建造一座 3-4 間臥室，因為這有市場，尤其是在大城市，”他說。他補充說，利潤率更高，因為有能力購買 3-4 千萬盧比房屋的人們也在尋找靠近市場和學校的位置；以及俱樂部會所和24小時備用電源等設施。推高價格的因素需求並不是推高都會區房價的唯一因素。其他因素也在發揮作用。積極的一面是，隨著《2016 年房地產（監管和開發）法案》（RERA 法案）的頒布，政府對房地產行業的監管已大大改善。該法案帶來了與開發商項目融資相關的幾項規則和規定，並加強了對其運營的審查。 美國房地產公司 CBRE 印度、東南亞、中東和非洲區董事長兼首席執行官 Anshuman 雜誌解釋說，RERA 法案的主要目標是保護客戶。 “在這方面，我們的處境比過去更好。消費者確實更有信心，因為每個項目都經過註冊，透明度更高。除其他規則外，從一個項目轉移資金到另一個項目也受到限制，”他說。他說，RERA 的另一個優勢是，它讓金融家有信心為更昂貴的項目提供機構資金。雜誌表示：“RERA 確實非常好，它確實對行業產生了影響。”Yugen Infra 的 Yadav 解釋說，推高成品公寓價格的另一個原因是正常的通貨膨脹和建築成本的增加。對於建築商和最終客戶來說，一個應該讓建築商和最終客戶鬆一口氣的重要因素是，作為建築業重要投入的水泥的商品和服務稅 (GST) 稅率，作為 2025 年 9 月商品及服務稅稅率調整的一部分，從之前的 28% 降至 18%。 “在房地產領域，開發商的投入價格可能會下降。對於買家來說，由於該行業的醞釀期相對較長，可能需要一段時間才能受益，”雜誌說。 Agarwal 可能要等一段時間才能買房。 sharad.raghavan@thehindu.co.in
已发布: 2025-11-07 00:55:00
来源: www.thehindu.com
