我們購買的房子有 1926 年的限制性契約：我們應該擔心嗎？
我們已經接受了一份房子的報價。它歸教區所有，所以我們是從教堂購買的。我從土地註冊處網站購買了一份產權登記冊副本，其中提到了 1926 年 12 月的“限制性契約”。這座房子直到 1990 年代才建成，然後於 2002 年賣給教堂。產權登記冊接著說，原始契約“不是在首次登記時製作的。”這是什麼意思？我們如何知道這個聖約是什麼？我們應該擔心嗎？擔心：我們的讀者對 1926 年實施的限制性契約感到擔憂。 《This is Money》的埃德·馬格努斯 (Ed Magnus) 回复：限制性契約的存在肯定會引起擔憂，購買價值 7 英鎊的產權契約是明智的第一步。購買房屋是人生中最大的財務承諾之一，您不希望最終得到的東西會限制您對房產的用途，或者使出售房產變得更加困難限制性契約是寫在產權契約中的具有法律約束力的條款，規定所有者可以或不可以對財產或土地本身做什麼。例如，它們可以阻止所有者進行改建或擴建，或者禁止在家中經營企業。該契約是在近一個世紀前製定的，這一事實會讓許多人認為他們不再需要擔心這件事。畢竟，幾乎可以肯定，放置它的人已經不在我們身邊了。然而，契約的年齡並不一定會影響其有效性。這是因為契約本質上是“與土地一起運行”並適用於所有未來的買家，除非它們被刪除。您與我分享的產權登記顯示，買賣雙方之間於 1926 年 12 月 21 日進行了合法轉讓，並且“包含限制性契約，但在首次註冊時既沒有出示原始契約，也沒有出具經過認證的副本。”為了獲得專家建議，我們採訪了 Joseph A Jones & Co LLP 合夥人兼房地產部門負責人奧利維亞·埃格德爾-佩奇 (Olivia Egdell-Page)， Mike Hansom，BLB 律師事務所合夥人兼財產訴訟顧問。 Olivia Egdell-Page，Joseph A Jones & Co LLP 合夥人兼財產部負責人 這個限制性契約是什麼？ Olivia Egdell-Page 回复： 限制性契約是指不在您擁有的土地上從事或開展某些活動的義務。根據契約的性質，對房主的影響會有所不同。有時它們可能是相當籠統的限制，例如不得養雞或對鄰居造成滋擾或煩惱。我們經常看到契約禁止將房產用於銷售酒類或用作“舞廳”，而在已建成的住宅區，這可能不是買方的意圖。然而，在某些情況下可能存在更深遠的限制。這些措施可能包括限制在該土地上的房產或建築物開展業務，這在當今仍然具有相關性。執行的可能性有多大？ Olivia Egdell-Page 回复： 契約的執行並不總是可能的。為了迫使房主遵守契約，受益方（通常是鄰近的土地所有者）必須證明與受違約影響的地區的土地有足夠的聯繫。如果個人或實體長期處置其土地，執行的可能性就會大大降低。因此，可以說，契約越舊，受益人能夠執行該契約或證明與受益土地有足夠聯繫以執行該契約的可能性就越小。在此基礎上，我想說，1926 年的契約不太可能在實踐中得到執行，但是當您購買房產時，它們仍然具有相關性，並且我總是會向我的客戶提供影響他們所購買房產的契約的性質，無論這些契約是在何時實施的。如果契約的表達是為了讓後來的所有者受益，並且可以證明所有權鏈，那麼它們仍然可以得到執行，因此時間過去後不會自動使它們失效。邁克·漢森補充道：土地登記處的所有權引用歷史契約，而提供的有關其內容的信息卻很少，這是不尋常的。提及 1926 年契約的事實意味著它所包含的限制性契約可能具有約束力，即使在財產首次註冊時並未出示原始文件。我理解為什麼這種不確定性令人不安。限制性契約是一種具有約束力的承諾，承諾不在這片土地上做任何事情。它對一塊土地“造成負擔”（這裡指的是您打算購買的財產），並對另一塊土地（通常是在契約成立時擁有的附近的土地）“有利”。由於限制性契約與土地一起存在，原則上，當前擁有受益土地的人都可以執行限制。這個時代的典型契約包括禁止商業用途、進一步開發、細分地塊或建造額外的住宅。現有房屋也有可能是違反契約而建造的，儘管這種情況並不常見。如果沒有契約，您無法確定哪些內容是被禁止的，因此隨時存在強制執行的風險。這種風險可能比看上去要低。該契約已有近一個世紀的歷史，自 1993 年起就被記錄在登記冊上。對於任何受益的土地所有者來說，在很長一段時間內都會提出擔憂，特別是如果該財產已被毫無問題地使用和占用。實際上，許多此類契約已被廢棄。 Mike Hansom，BLB Solicitors 合夥人兼財產訴訟顧問 他們應該怎樣做才能保護自己？ Mike Hansom 回复： 處理這種情況的通常方法是通過賠償保險。這是一項由買方或賣方制定的一次性政策，可以在有人試圖執行該契約時保護您。您的產權轉讓師會就承保範圍提供建議，但保單通常會承保由此造成的財產價值下降。它們還可能包括辯護索賠的法律費用，包括向上級法庭（土地分庭）（其職能類似於法院）申請修改或解除該公約，因為它已經過時或妨礙合理使用。通常，此類保險有附加條件，例如有義務不採取任何可能提醒鄰居注意契約或保險單存在的行動。保險不會消除契約，但它確實減輕了財務風險。實際的替代方案 – 要求賣方找到或重建丟失的契約 – 可能不可行，並且可能會危及您的購買。 Olivia Egdell-Page 補充道：為了在文件丟失且無法找到這些文件的情況下保護自己，律師通常會要求針對影響所有權的未知契約提供賠償保險單。一般來說，此類保單為受益者採取強制行動而造成的任何價值損失提供保障。在這種情況下，這是我的建議，前提是買方和貸方都意識到其影響，並願意在此基礎上繼續進行。 如何找到新的抵押貸款 由於當前的固定利率交易即將結束或正在購買房屋而需要抵押貸款的借款人應盡快探索他們的選擇。買房出租的房東也應該盡快採取行動。快速抵押貸款查找器鏈接 This is Money 的合作夥伴 L&C> 比較抵押貸款利率> 找到適合您的抵押貸款 如果我需要再抵押怎麼辦？借款人應該比較利率，與抵押貸款經紀人交談並準備採取行動。房主可以提前六到九個月鎖定新交易，通常沒有義務接受它。大多數抵押貸款交易允許在貸款中添加費用，只有在提取貸款時才收取費用。這意味著借款人無需支付昂貴的安排費即可獲得利率。請記住，通過這樣做而不是在完成時清算費用，將在整個貸款期限內對費用金額支付利息，因此這可能不是每個人的最佳選擇。如果我要買房怎麼辦？那些同意購房的人也應該盡快確定利率，這樣他們就可以確切地知道每月還款額是多少。買家應避免過度緊張，並意識到房價可能會下跌，因為較高的抵押貸款利率限制了人們的借貸能力和購買力。那麼買房出租的房東呢？只付利息抵押貸款的買房出租房東的每月費用將比住宅抵押貸款的房主有更大的漲幅。這使得充足的時間進行再抵押至關重要，我們的合作夥伴 L&C 也可以幫助辦理買房出租抵押貸款。如何比較抵押貸款成本 比較抵押貸款成本並找到適合您的交易的最佳方法是與經紀人交談。 This is Money 與免費經紀人 L&C 有著長期的合作關係，為您提供免費的專家抵押貸款建議。有興趣了解當今最好的抵押貸款利率嗎？使用 This is Money 和 L&C 的最佳抵押貸款利率計算器來顯示與您的房屋價值、抵押貸款規模、期限和固定利率需求相匹配的交易。如果您準備好尋找下一個抵押貸款，為什麼不使用 L&C 的在線抵押貸款查找器。它將搜索來自 90 多家不同貸方的 1,000 筆交易，以發現最適合您的交易。 > 通過 This is Money 和 L&C 查找最佳抵押貸款交易。但是，請注意，利率可能會快速變化，因此，如果您需要抵押貸款或想要比較利率，請盡快與 L&C 聯繫，以便他們可以幫助您找到適合您的抵押貸款。由 London & Country Mortgages (L&C) 提供的抵押貸款服務，由英國金融市場行為監管局 (Financial Conduct Authority) 授權和監管（註冊號：143002）。 FCA 並不監管大多數“買房出租”抵押貸款。如果您不繼續償還抵押貸款，您的房屋或財產可能會被收回
已发布: 2025-12-31 07:00:00
