機構房東阿默斯特表示，如何恢復住房市場的承受能力
想要在收件箱中收到蘭斯·蘭伯特 (Lance Lambert) 的 ResiClub 的更多房地產市場故事嗎？訂閱 ResiClub 時事通訊。如今，機構業主（擁有 1,000 多套住房的業主）在全國單戶住房市場中仍佔相對較小的部分。他們擁有美國單戶住宅總量的不到 1.0%，並且在過去三年中僅佔交易量的 0.3% 左右。然而，二十年前，它們甚至根本不存在。當 Blackstone 於 2011 年開始購買單戶出租房屋時，沒有一家公司擁有至少 1,000 套美國單戶住宅。截至 2016 年底，Blackstone 旗下的 Invitation Homes 基金（該公司後來於 2017 年上市，並於 2019 年完全退出）的投資組合已擴大到近 50,000 個單戶出租屋。截至 2025 年第三季度末，Invitation Homes 全資擁有 86,139 套單戶出租屋。 2011 年至 2013 年房地產崩盤底部買入的機構基金，標誌著現代機構單戶出租資產類別的誕生。阿默斯特集團 (Amherst Group) 首席執行官兼董事長肖恩·多布森 (Sean Dobson)——根據 Parcl Labs 的數據，該集團擁有至少 42,973 套單戶出租屋租金——親眼目睹了這種轉變。在聯邦政府收緊貸款、房地產泡沫破滅、單戶住宅開始以低於重置成本的價格出售後，政府實際上是在2010年左右乞求機構資本進入市場，相信它們可以起到“減震器”的作用。多布森通過指出來說明這一點，“當我們（阿默斯特）第一次開始這項（單戶租賃）業務時，我們握手言和地從房利美（Fannie Mae）購買了 50,000 套房屋。”雖然那筆交易沒有發生，但它說明了當時的背景。週五，多布森將成為 ResiDay 2025 的發言人之一，這是由 ResiClub 在紐約市主辦的為期一天的會議。我對多布森進行了預先採訪（完整視頻發佈在 YouTube 上）。以下是他的一些要點。 全國房價：橫盤震盪，承受能力成為製約因素 多布森強調，住房市場短期內不太可能出現全國房價大幅波動。既不是另一場全國繁榮，也不是崩潰。他承認，考慮到我們所處的負擔能力環境，房價存在一些下行壓力，但是，市場上沒有足夠的轉售供應來真正體現像 2007-2011 年那樣的全國性崩潰。根據多布森的說法：“顯然，如果有更多的賣家，房價會更低。但是沒有更多的賣家有充分的理由，對吧？這麼多人獲得如此低利率的抵押貸款，以至於在當利率上升導致需求自然下降時，利率上升也會導致（新上市的）供應下降。” “我認為總體信息是，我們正在尋找改變整個事情速度的東西，但（我們）找不到它。我們花了很多時間在 Airbnb 的人身上。我認為這些人可能是弱手，因為這就像，誰必須出售？我們有一個關於供應如何影響房價的很好的模型。但即使你只是從根本上改變供應，它也會使房價以個位數的速度（下降）……我們認為你正在看到人們面臨的十年困難才能開始買房。” “這就是為什麼我們認為我們正在談論未來十年的大量租賃需求，因為這是一個選擇，‘我如何獲得房屋的面積，如何獲得房屋附帶的功能，比如學校位置’？這就是我們認為需要多長時間才能重新獲得一些負擔能力標準的長期深度，因為我們認為它必須來自收入增長。這就是我們所關注的。所有這些業務和人工智能的面貌，（一些）人們認為這可能會導致（未來）（實際收入）下降。”解決負擔能力問題從住房信貸改革開始。隨著大流行性住房繁榮進一步淡入後視鏡，並且隨著國民收入增長繼續超過全國房價增長，多布森相信國民住房負擔能力將逐漸改善。他說，如果取消金融危機期間和之後實施的一些貸款緊縮措施，這一點可能會加快。他的論點不是要重現 2000 年代中期的魯莽貸款，而是要重新引入負責任的信貸多布森認為，如果放寬貸款以允許一些信用評分較低的購房者重返市場，它不會在一夜之間神奇地提高負擔能力；然而，這將為建築商創造穩定的住房需求，這些建築商可以生產更多低端單戶住宅，甚至是活動房屋，而這些住宅並不是在金融危機之後的幾年裡建造的。他相信隨著時間的推移，這將提高人們的負擔能力。多布森說：“州長和聯邦政府高級官員都向我們諮詢。每個人都想要這樣的劇本：‘告訴我該怎麼做，我會解決它。’”我們告訴他們發放更多次級抵押貸款。他們傾向於折疊筆記本並繼續前進……人們很沮喪，對吧？人們非常沮喪，因為你有這樣的期望：“我做了所有這些事情，現在我應該能夠買房子，但我買不到。”你想責怪某人，對嗎？如果你看到我（阿默斯特）買了它，那麼，你會想，好吧，這一定是他的錯，所以我明白了——我認為（這種想法）是危險的。 ” “他們（房屋建築商）沒有需求（像以前一樣來自信用評分較低的購房者），他們沒有需求是因為他們的客戶沒有融資。他們（一些觀望的買家）沒有融資，因為抵押貸款市場不像（過去）那樣承擔信用風險……所以我們（阿默斯特）今天提供的是一個解決方案。 ”信貸緊縮將購房者拒之門外，並幫助吸引機構資本進入房地產市場。多布森表示，典型的阿默斯特租戶的信用評分太低，沒有資格在當今市場上獲得抵押貸款。他認為，如果沒有單戶租賃選擇，其中許多家庭將無法像現在一樣居住在相同的社區或學區。這一挑戰反映了抵押貸款市場的更廣泛轉變。多布森表示，1999 年第一季度，抵押貸款信用評分最低 10% 的借款人得分為 597。到 2025 年第三季度，這一門檻已升至 660，這反映出許多信用較低的家庭在經濟泡沫破滅後無法擁有住房。多布森認為，2006 年開始的房地產泡沫破滅後實施的那些更嚴格的貸款標準有助於為機構投資者（如阿默斯特介入並通過單戶出租來填補缺口。多布森說：“我與伯南克主席坐在一起，與耶倫坐在一起，我懇求他們試圖阻止多德弗蘭克法案，因為我知道會發生什麼，但我們輸了。我說，‘好吧，好吧，我們將以某種方式讓這些家庭住進這些房子，我們有租約，我們有融資，我們可以經營房地產。所以讓我們讓人們呆在家裡，讓他們的孩子上學，然後讓所有的巫師想出，更好的解決方案是什麼？因為今天，除非擁有 625 FICO 的人可以以與你我大致相同的利率借錢，否則沒有更好的解決方案。所以，你知道，如果你想責怪某人，那就是下意識的、可以解釋的，但對次貸危機的反應太久了。”更大的住房建設活動有助於更快地提高佛羅里達州和德克薩斯州的負擔能力。在我們的談話中，我問他對當前區域住房市場變化的看法，具體來說，為什麼佛羅里達州和德克薩斯州的部分地區比中西部和東北部的市場疲軟得更多。根據多布森的說法：“正在回撤的市場的共同主題？所以奧斯汀，你提到了傑克遜維爾，佛羅里達州西部的情況沒有那麼糟糕——坦帕灣地區、珊瑚角真的非常非常艱難。我想說共同的主題是那些很容易建造的地方，隨著房價上漲，他們的建築成本自然會下降，所以這些地方，市場做了市場應該做的事情，對吧？價格不斷上漲，房屋建築商進來，他們建造了大量供應，即使在達拉斯這樣的地方。所以我們（阿默斯特）傾向於花（時間查看當地數據） – 因為我們和你（ResiClub）一樣，所以我們並沒有像“美國房地產市場”那樣做那麼多的工作，但如果你看達拉斯這樣的地方（總體而言），看起來還不錯，健康，不是很好，（但）不疲軟，但如果你按年份劃分房屋，然後看看它們的價格走勢，那麼達拉斯看起來很像珊瑚角（在某些地區）。達拉斯的（地區）看起來很像珊瑚角。所以建築商出來了，你知道，獲得土地許可，獲得大量土地，完成所有這些都需要時間。因此，房地產市場真正想要購買房屋和建築商可以交付房屋之間總是存在著時間差，而這通常會（同時）產生過多的供應，試圖擠過需求下降的渠道。”機構單戶購房已經放緩——是否會再次加速？據約翰·伯恩斯研究與諮詢公司 (John Burns Research and Consulting) 稱，在大流行性住房熱潮的鼎盛時期，機構房主（擁有至少 1,000 套單戶住宅的人）在 2022 年第二季度的購房量中所佔比例達到歷史新高，達到 2.4%。 那個時期，在繁榮的尾聲，收益率特別有吸引力，因為藉貸成本超低，房價然而，由於抵押貸款利率飆升和資本市場轉變，過去三年它們在交易中所佔的份額已降至 0.3% 左右。現在的數學並不那麼有利。什麼（如果有的話）可以將更多的機構資本拉回單戶住房市場？根據多布森的說法：“我們真的認為這個問題的答案就在投資者採用問題中，對嗎？國家養老基金會分配和擴大單戶租金嗎？” “我們經營（單戶）房地產的時間也讓核心投資者群體意識到，你可以收取租金（從單戶租金中），你可以提供良好的服務，你可以將其作為一塊房地產來經營。這一記錄很有幫助，但下一波投資不會來自相同的資本來源（私募股權）。它將來自那些核心投資者（如養老基金）最終說，‘你知道嗎，5%或6%每年超過通貨膨脹 50% 以上的現金回報在我的投資組合和規模中佔有一席之地。”《Fast Company 改變世界創意獎》的早期截止日期是太平洋時間 11 月 14 日星期五晚上 11:59。今天申請。
已发布: 2025-11-06 17:00:00
